MONTREAL – Cuando el Ministro Liberal de Familias, Niños y Desarrollo Social, Jean-Yves Duclos, anunció el lanzamiento del Incentivo para compradores de vivienda por primera vez del gobierno federal a fines de agosto, se encontraba en un sitio de construcción en Richmond Hill, Ontario, un campo de batalla. al norte de Toronto y, según un análisis reciente, hogar de una de las peores crisis de viviendas de alquiler en el país.
Cuando el líder conservador Andrew Scheer anunció los planes de su partido para ayudar a los compradores de viviendas, lo hizo no muy lejos, en Vaughan, otra ciudad al norte de Toronto que figura en la lista de los lugares con las peores crisis de alquiler.
Por lo tanto, es bastante revelador que ni el liberal ni el conservador hayan mencionado la vivienda de alquiler.
En cambio, la atención se centró en los compradores de viviendas, con Duclos exaltando las virtudes del nuevo Incentivo para compradores de vivienda por primera vez, mientras que Scheer anunció una serie de cambios en las políticas, incluida la eliminación de la prueba de estrés hipotecario para renovaciones hipotecarias y la extensión de la duración máxima de las hipotecas aseguradas a 30 años a partir de 25 (lo que deshacería un movimiento para limitar la duración de la hipoteca realizada por el gobierno conservador anterior).
Mire: ¿Por qué los alquileres se disparan en Canadá y qué se puede hacer al respecto? La historia continúa a continuación.
La fea verdad es que ninguna de estas propuestas hará nada notable para mejorar la crisis de asequibilidad de la vivienda en Canadá. Ni siquiera harán mucho bien por las personas a las que aparentemente están destinados: los compradores de vivienda por primera vez.
Y eso es probablemente por diseño, porque una política real y efectiva para mejorar la asequibilidad de la vivienda también estaría diseñada para reducir los precios de la vivienda. Y en un país donde dos tercios de los hogares poseen su casa, defender una política que ayude a los inquilinos a expensas de los propietarios es una política arriesgada.
Desde el punto de vista de la asequibilidad, tanto los planes liberales como los conservadores fracasan de la misma manera: equivalen a permitir que las personas gasten más dinero en la misma oferta de vivienda.
Y en un país que sufre una escasez cada vez más evidente de viviendas nuevas, cualquier dinero adicional que ingrese al mercado se traducirá en precios más altos.
“El grado en que ayudamos a cierto grupo se correlaciona con la presión al alza sobre los precios de la vivienda”, dijo James Laird, economista jefe del sitio de comparación de hipotecas Ratehub. “No podemos ayudar a algunas personas a ingresar al mercado inmobiliario sin comprender que estamos aumentando la demanda en esa misma cantidad”.
Los analistas rápidamente salieron a criticar el plan de Scheer, argumentando que las hipotecas más largas y una prueba de estrés más flexible se traducirán en precios de la vivienda más altos.
“Si nos preocupa el nivel de deuda de los canadienses, ¿por qué los estamos ayudando a endeudarse más?”, Preguntó Tsur Somerville, profesor de economía en la Escuela de Negocios Sauder de UBC, en una entrevista con The Canadian Press.
A la industria le gusta el plan de Scheer
Sin embargo, muchos en la industria, incluida Laird, prefieren la propuesta de Scheer a la de Trudeau, argumentando que las hipotecas a 30 años son mejores que el gobierno que toma una reducción considerable de las ganancias de capital de su vivienda. Aún así, cualquier consejo de los agentes hipotecarios aquí debe tomarse con un grano de sal. Las hipotecas a treinta años significan un plazo hipotecario adicional de cinco años para la mayoría de los prestatarios canadienses, lo que significa más comisiones para los corredores.
Sin embargo, los corredores pueden tener un punto sobre el plan de Scheer para eliminar la prueba de estrés hipotecario para renovaciones. Muchos han argumentado que debido a que la prueba no se aplica a las personas que renuevan con el mismo prestamista que tenían antes, esencialmente “atrapa” a algunas personas con su prestamista actual, sin garantizar realmente un préstamo responsable.Ratehub no recomienda este programa para ningún canadiense.
Sitio de comparación de hipotecas Ratehub sobre el incentivo para compradores de vivienda por primera vez de los liberales
Laird es mucho menos positivo sobre el incentivo para compradores de vivienda de los liberales, como se puede ver en un análisis reciente que concluye: “Ratehub no recomienda este programa para ningún canadiense”.
El programa esencialmente significa que los prestatarios estarán en el gancho de la participación del gobierno cada vez que vendan su casa, o al final del plazo de la hipoteca, después de 25 años, dijo Laird en una entrevista con HuffPost Canadá.
“Lo que realmente estoy prediciendo es que el gobierno tendrá que descartar estas cosas, porque no puedo imaginarlas llamando a las puertas (de personas cuyas hipotecas han finalizado) y diciendo: ‘Nos debes ciento sesenta mil dólares’. “
La experiencia de Gran Bretaña con un incentivo similar para los compradores de vivienda por primera vez resultó en que los prestatarios gastarán más de lo que tendrían en casas, lo que resulta en precios de la vivienda más altos.
Los expertos están cada vez más convencidos de que Canadá tiene una escasez de viviendas genuina y tangible, impulsada en parte por un crecimiento demográfico más rápido, y solo construir más viviendas en realidad puede aliviar el problema.
En un informe la semana pasada, el Royal Bank of Canadá estimó que Toronto necesita duplicar la cantidad de viviendas de alquiler que construye (condominios y alquileres especialmente diseñados) para satisfacer la demanda, o enfrentarse a los continuos alquileres.
En un informe emitido el martes, el Banco de Montreal señaló que la población de Canadá creció en 531,500 en el último año. Porcentualmente, ese es el ritmo más rápido desde 1990, y en términos numéricos, es la mayor cantidad de población de Canadá que haya crecido en un año.
La mayor parte de ese crecimiento proviene de los inmigrantes, y los inmigrantes son inquilinos desproporcionadamente. Sin embargo, la mayoría de las nuevas unidades de vivienda urbana de hoy son condominios; por lo tanto, los datos recientes del índice de viviendas de alquiler de Canadá muestran que los inmigrantes tienen tres veces más probabilidades que otros canadienses de experimentar hacinamiento en las viviendas .
Construir más viviendas
Hasta ahora, el PND ha sido el único partido cuyos anuncios de política en esta campaña electoral se alinean con lo que los expertos dicen que es el problema: la falta de suministro. Han anunciado un plan para construir 500,000 unidades de vivienda asequible en 10 años, comenzando con una inversión de $ 5 mil millones en los primeros 18 meses.
También han anunciado un nuevo crédito fiscal de hasta $ 5,000 para inquilinos de bajos ingresos, ampliando el beneficio de vivienda de Canadá de hasta $ 2,500 que los liberales planean lanzar el próximo año.
Esto “tendría un impacto inmediato” en la asequibilidad de la vivienda para los inquilinos, Jill Atkey, CEO de la Asociación de Vivienda sin Fines de Lucro de BC, dijo a HuffPost Canadá la semana pasada.
Sin embargo, eso también podría conducir a un aumento en las tarifas de alquiler a menos que el beneficio esté acompañado de “controles de alquiler fuertes para garantizar que no solo conduzca a alquileres más altos para los propietarios”, dijo el Centro Canadiense de Alternativas de Política en un análisis reciente .
Pero los controles de alquiler podrían actuar en contra de los esfuerzos para construir más viviendas de alquiler, al limitar la cantidad de dinero que los desarrolladores pueden esperar ganar y, por lo tanto, cuánto pueden pedir prestado para construir.
Atkey quiere ver a los gobiernos federales y provinciales expandir sus gastos en viviendas subsidiadas, y señala que la única provincia que ha sido “un punto brillante” para la asequibilidad, Quebec, es también el único lugar que nunca dejó de construir viviendas subsidiadas.
“Lo que necesitamos es más coordinación entre (niveles de gobierno) y una profundización de las inversiones que ya han comprometido”, dijo.
Pero, ¿qué tan probable es eso? En su informe sobre la población en auge de Canadá, el economista senior de BMO Robert Kavcic señaló que el auge “ha brindado un apoyo significativo a la demanda de viviendas y es una de las principales razones por las que seguimos viendo niveles sólidos de actividad de construcción.
“Las tasas de vacantes en los centros urbanos … siguen siendo extremadamente bajas, mientras que el crecimiento de las rentas es fuerte. Esto ha ayudado a prolongar la expansión de la vivienda “.
Exactamente. Permitir que las tarifas de alquiler y los precios de la vivienda se descontrolen es una buena política económica, al menos a corto plazo, y especialmente cuando la economía global parece estar desacelerándose.
Después de todo, ¿por qué meterse con el éxito?
